【松山市】不動産買取と仲介の違いとは？査定額の算出方法と注意点

買取と仲介の違い

買取と仲介による不動産売却には、どのような違いがあるのでしょうか？まずは、それぞれの特徴を把握し、違いを確認しましょう。

買取

不動産買取とはその名のとおり、不動産を買取してもらうことです。買主となる不動産会社が提示した価格に、納得できればすぐに売却することができます。しかし、不動産会社は再販を目的に不動産を買取するため、相場価格よりも売却価格が安くなります。

仲介

不動産会社に買主を探してもらうのが、仲介です。不動産会社の力を借りて買主を探すため、売却までにある程度の時間がかかります。しかし、一般の買主に対して直接不動産を売却するので、相場価格で売却することができます。

メリット・デメリット

不動産買取と仲介の違いがわかったら、それぞれのメリットとデメリットも確認しておきましょう。

買取のメリット

・売却期間が短い

不動産買取の最大のメリットとも言えるのが、不動産を売却する期間が短いことです。売却したい不動産の査定を不動産会社に依頼し、不動産会社が提示する買取価格に納得できれば、すぐに売買契約を締結することができます。離婚での財産分与や、相続税の納付期限が迫っているなど、急いで現金化したい方に向いています。

・仲介手数料がかからない

戸建てやマンション、土地などを売却するには、様々な費用がかかります。費用の中でも高額になるのが、不動産会社に仲介を依頼し、不動産が売却できた際に支払う仲介手数料です。不動産買取では不動産会社が買主となるため、仲介手数料がかかりません。

・周囲の人に売却することを知られない

仲介で不動産を売却する際には、インターネットや住宅情報誌、折り込みチラシなどで宣伝し、購入希望者を募集します。そのため、近所や友人などの周囲の人に生活している戸建てやマンションなどを売却することを知られてしまう可能性があります。しかし、不動産買取では購入希望者を募集する必要がなく、販売活動を行わないので、周囲の人に売却することを知られることがありません。

・購入希望者の内覧対応が不要

仲介では購入希望者の内覧が欠かせないので、住宅の説明をしたり、部屋を片付けたりするなどの、内覧の対応が必要です。一方、買取では査定時に不動産会社の担当者が調査するだけなので、面倒な対応が必要ありません。

買取のデメリット

・相場よりも売却価格が安くなる

不動産会社は買取した不動産に、リフォームやリノベーションを行い、価値を高めてから再販するので、それらの費用を差し引いた価格が売却価格になります。そのため、相場価格の6～8割にしかなりません。

仲介のメリット

・納得のいく価格で売却できる

仲介の様々なメリットの中で最も大きなメリットが、高値で売却できることです。相場価格で売却できることはもちろん、じっくりと時間をかけることで、相場よりも高値で購入してくれる買主が見つかる可能性もあります。

・販売活動や買主との交渉なども任せられる

不動産会社に仲介を依頼することで、広告やネットワークなどを利用した幅広い販売活動が可能です。また、買主と売主の間に入って売買契約や交渉などを行うため、売主の手間や負担が軽減されます。

仲介のデメリット

・売却期間が長い

仲介では購入希望者が見つからないと、不動産を売却することができません。仲介での一般的な売却期間は3～6カ月で、長い場合は1年以上かかることもあります。

・仲介手数料が必要

仲介で戸建てやマンション、土地を売却する際には、売買契約時に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。売買価格が400万円を超える場合、（売買価格×3％＋6万円）＋消費税＝仲介手数料となるので、もし1，000万円の不動産を売却した場合には、約40万円の仲介手数料を支払わなければなりません。

・周囲の人に売却することを知られてしまう

広告やチラシのポスティングなどを駆使して購入希望者を募集する仲介では、友人などの周囲の人に不動産を売却することを知られるおそれがあります。また、週末には内覧のために頻繁に購入希望者が訪れることもあるので、近所の人に売却中であることが知られやすくなります。

算出方法

査定額の算出方法には、主に3つの種類があります。

原価法

原価法は、住宅を壊してもう一度建築した場合に、いくらかかるのかという再調達価格から、築年数による老朽化分である減価修正を差し引いて査定額を算出します。

原価法による査定額は、再調達価格÷耐用年数×残存年数で算出するため、単価（円／平方メートル）×総面積（平方メートル）÷耐用年数×（耐用年数－築年数）の式をもとに、計算を行います。また、再調達価格と耐用年数は、戸建ての建物部分の構造によって異なるので、算出する際には注意が必要です。

取引事例比較法

売却したい不動産に似ている条件の取引事例を参考に、単価（円／平方メートル）×総面積（平方メートル）×補正率で査定額を算出する方法が、取引事例比較法です。補正率は、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因を考慮し、査定額に反映します。

収益還元法

収益還元法は主に、投資物件の査定で用いられます。直接還元法とDCF法の2種類があり、それぞれ算出方法が異なります。

• 直接還元法：一定期間の純利益÷還元利回り
• DCF法：年間純利益の現在の価値＋将来の売却価格の現在の価値

戸建て・マンション・土地に適した算出方法

・戸建て

戸建ての査定では建物と土地に分け、それぞれ異なる方法で査定額を算出します。戸建ての建物は原価法、土地は取引事例比較法を用いて査定額を算出し、土地と建物の査定額を合わせた積算価格が戸建てと土地の査定額となります。

・マンション

マンションの査定では主に、取引事例比較法が用いられます。似た条件のマンションの取引事例を参考に坪単価を出し、面積をかけておおよその査定額を算出します。さらに、算出されたおおよその査定額に、日当たりや階数などの個別条件の評価を加え補正した価格が査定額となります。

・土地

土地の査定額は路線価を参考にしたり、取引事例比較法を用いて算出します。似た条件の土地の取引事例を参考に坪単価を出し、前面道路や高低差などの個別条件を考慮して査定額を出します。

注意するポイント

不動産の査定で高く評価されるためには、いくつか注意したいポイントがあります。戸建て・マンション・土地それぞれの、注意するポイントについてご紹介いたします。

すべての不動産で注意するポイント

・査定額を信じすぎない

査定額＝売却額ではないので、査定額を信じすぎないように注意が必要です。相場よりも査定額が高すぎたり安すぎたりする場合は、必ず根拠を確認しましょう。

戸建て

・住宅の欠陥を隠さない

住宅に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥がある場合は、必ず査定時に担当者に伝えましょう。住宅の欠陥は査定ではマイナス評価されますが、欠陥を隠して売却すると、後でトラブルにつながる可能性があります。

マンション

・劣化や不具合を伝える

床材や壁紙の劣化や、設備の不具合などは、査定時に必ず担当者に伝えなければならない重要なポイントです。

土地

・セールスポイントを伝える

戸建てやマンションと違って、土地はあまりアピールするポイントがありませんが、駅近などの周辺の環境や日当たりなどの立地条件など、セールスポイントがあれば必ず伝えましょう。