【松山市】不動産売買の相談はお気軽に！相続の流れや空き家を売却する方法について

流れについて

相続した戸建てやマンション、土地を売却するには、様々な手続きが必要です。まずは、相続の流れを確認しておきましょう。

相続の手続きの準備

・相続人を確定する

相続人が何人いるのか、相続人の人数を確認します。

・遺言書を確認する

遺言書が残されている場合は、遺言書の内容を確認しましょう。

・相続財産を確認する

相続財産の内容や総額を確認します。戸建てやマンション、土地などの不動産の他、現金や預貯金、美術品や貴金属、生命保険や株式証券などが、相続財産となります。また、借金などのマイナス財産も相続財産となるので、必ず確認しましょう。

・遺産の分配を決める

相続人で遺産をどのように分配するのかを決めます。遺言書が残されている場合は、遺言書に記載された内容で分配します。また、遺言書が残されていない、遺言書の内容に不満がある、遺言書に記載のない財産があるなどの場合は、相続人全員で協議して分配を決めます。分配方法が決定したら、遺産分割協議書を作成します。

相続の手続きに必要な書類の準備

・相続に必要な書類を揃える

相続には、登記申請書、相続関係説明図、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書、被相続人の戸籍謄本と住民票の除票、遺産分割協議書、不動産の登記事項証明書または登記簿謄本、不動産を相続する相続人の住民票、不動産の固定資産評価証明書など、実に様々な書類が必要です。すべてを揃えるにはかなりの手間と時間がかかるので、専門家に依頼することもおすすめです。

相続財産の名義変更

・相続登記を申請する

必要な書類をすべて揃えたら、相続登記の申請を行います。相続登記の申請は法務局の窓口以外にも、郵送やオンラインで申請することができます。

相続税の申告と納税

・相続税を申告する

相続税の申告は、相続が発生したことを知った翌日から10ヶ月という期限があるので注意が必要です。相続税を申告する際にも、相続人の戸籍謄本や相続人全員の印鑑証明書などの書類が必要です。

・相続税を納付する

相続税にも納付期限があり、申告と同じく相続が発生したことを知った翌日から10ヶ月となっています。相続税が期限までに納付できない場合は、延納や物納も認められています。

注意点

相続した不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。注意点は相続前からあるので、ぜひ被相続人が元気なうちから、相続に向けて準備を進めておきましょう。

遺言書を残してもらう

相続人が複数人の場合は、相続財産の分配でトラブルになることがあります。そのため、分配しにくい戸建てやマンション、土地などの不動産は、被相続人が存命のうちに相続人で話し合いを行って分配を決定し、遺言書に残してもらうことをおすすめします。

土地の分割協議は慎重に

土地の価格は常に変動しているため、土地を分割して相続する際には注意が必要です。分割した土地の一部だけが値上がりした場合、相続人の間で不公平感が生まれるので、将来の価格変動も見据えて協議しましょう。

戸建ては空き家として放置しない

例えば、東京で生活している子どもが、両親の死亡により実家である松山市の戸建てを相続した場合、とりあえず空き家として置いておくことがあります。しかし、空き家を手入れもせずに長期間放置していると、特定空き家に指定されてしまい、固定資産税額が高くなる可能性があります。今後も住む予定がない場合は、特例などの対象となっているうちに、早めに処分しましょう。

マンションは活用方法を早めに相談する

相続したマンションに住まない場合は、賃貸に出す方法があります。しかし、築年数の古いマンションでは入居者を見つけることが難しいので、リフォームをして賃貸に出すか、現状のままで売却するかなどを、不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

不動産会社に査定を依頼する

相続した不動産の所在地で土地勘がない場合は、不動産売買の相場がわからないことも多いので、不動産会社に査定を依頼して相場を確認することが大切です。

契約不適合責任に問われないように念入りに調査する

実際に住んでいない戸建てやマンションでは、どのような劣化や不具合があるのか、把握するのが難しくなります。そのため、不動産売買の契約締結後に、劣化や不具合が発覚し、契約不適合責任に問われる可能性もあるので、事前に念入りに調査することが欠かせません。

売却方法

空き家を売るには、主に2つの方法があります。

そのままの状態で売却する

空き家の最も簡単な売却方法が、そのままの状態で売却することです。建物には構造によって耐用年数が定められており、木造住宅の場合は22年となっているため、空き家の築年数が20年以内であれば中古戸建て、20～30年を超えていれば古家付き土地で、それぞれ売却することをおすすめします。

空き家を現状で売却する場合、建物のリフォームや解体などを行う手間と費用がかかりません。しかし、中古戸建てでのリフォーム費用や、古家付き土地の解体費用を考慮して査定を行うので、その費用の分だけ売却価格が安くなります。

また、中古戸建てや古家付き土地は、売却までに時間がかかることが多く、空き家に不審者が侵入するなどのリスクもあります。

更地にしてから売却する

相続した空き家の築年数が古く、劣化が激しい場合は、中古戸建てとして売り出しても買主を見つけにくいので、空き家を解体して更地にし、土地だけの状態にしてから売却することをおすすめします。

更地の不動産売買では、買主が解体費用を負担しなくてよいことはもちろん、土地の取得後にすぐに住宅が建てられるので、古家付き土地よりも買主を見つけやすくなります。しかし、解体には木造で1坪3～5万円ほどの解体費用がかかるため、戸建てを丸ごと1軒解体して更地にするためには、100万円以上を支払わなければなりません。

また、空き家を解体すると、固定資産税や都市計画税の優遇措置が受けられなくなるため、税金の支払いも多くなります。解体して更地にしてから売却する場合には解体のタイミングも重要です。

一般的にかかる費用や売却のメリット

空き家を売却するには、どのような費用と税金がかかるのか、ご存知ない方も多いかと思います。空き家の不動産売買にかかる費用と税金を抑えるコツ、空き家を売却するメリットを確認しましょう。

空き家の売却にかかる費用と税金を抑えるコツ

・仲介手数料

不動産売買を手掛ける不動産会社に仲介を依頼し、空き家を売却した際には、仲介手数料がかかります。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、不動産売却した価格が400万円以下の場合は18万円以内、400万円を超えた場合は不動産売却代金×3％＋6万円＋消費税が上限となります。

しかし、不動産会社に直接空き家を買取してもらう不動産買取では、仲介手数料は必要ありません。

・税金

空き家などの不動産を売却した際には、印紙税や譲渡所得税がかかります。印紙税とは、不動産売買契約を締結するときにかかる税金で、記載された金額によって税額が異なります。不動産売買契約書に記載された金額が100万円超え500万円以下の場合は2,000円、500万円超え1,000万円以下は1万円となりますが期間によっては印紙税の軽減があります。

また、空き家の売却で得た利益には、譲渡所得税がかかります。ただし、相続した空き家を売却する場合には、条件に当てはまれば「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用することができるので、税額を抑えることができます。

・解体費用

空き家を解体して売却する場合には解体費用がかかりますが、自治体によっては補助金を交付しているケースもあります。自治体によって補助金の有無や条件などが異なるので、ぜひ一度確認してみましょう。

売却のメリット

・維持費がかからない

空き家を売却する最大のメリットが、維持費がかからないことです。空き家は人が住んでいないにも関わらず、保有しているだけで固定資産税と、地域によっては都市計画税がかかります。

・管理の手間がかからない

人が住んでいない空き家は劣化が急速に進むので、定期的に換気や通水を行うなど、管理の手間がかかります。また、遠方の場合は交通費もかかるので、手間だけではなく費用の負担も大きくなります。

売却することで、こういった管理の手間を省くことができます。

・近隣へのリスクが無くなる

手入れが行き届かない空き家は、建物や庭が荒れ放題になり、害虫や害獣が住み着いたり、不法侵入や不法投棄などの犯罪が発生したりして、近隣へ迷惑がかかることがあります。他にも、劣化した建物が台風や地震で倒壊するおそれもありますが、売却することでこれらのリスクを無くすことができます。